Cobrança das taxas condominiais no Novo Código de Processo Civil

Condomínio

Com o aumento das taxas de desemprego e alta da inflação, o índice de inadimplência tem subido, atingindo aumento de 10,5% em fevereiro de 2016 ante o mesmo mês de 2015, segundo pesquisa da Boa Vista SCPC.

Tal realidade tem refletido nos condomínios edilícios que acumulam débitos, afetando a provisão orçamentária e comprometendo o bom funcionamento do condomínio.

Com o advento do Código de Processo Civil de 1973, as cobranças de cotas condominiais passaram a observar o procedimento sumário, conforme disposto em seu art. 275, II, b.

Tal fato caracterizou um retrocesso na cobrança das contribuições condominiais, uma vez que o condomínio teria que recorrer ao processo de conhecimento, onde a dilação probatória é dilatada, a fim de apresentar ao magistrado todos os fatos e documentos decorrentes da cobrança das taxas a fim de que esse aplica-se o direito ao caso concreto e formasse o título executivo judicial.

Apenas quando não houvesse o cumprimento voluntário da sentença, o condomínio poderia dar início às medidas executivas, a fim de ver a efetividade do provimento jurisdicional e assim receber os valores devidos.

Não é necessário mencionar que tal procedimento poderia durar anos de maneira desnecessária, uma vez que a dilação probatória e o número de recursos disponíveis tinham apenas o condão de protelar as medidas executivas, uma vez que tais processos versam apenas sobre o pagamento ou não das cotas condominiais.

No entanto, com o advento do Novo Código de Processo Civil de 2015, a realidade da cobrança judicial de taxas condominiais foi alterada para melhor.

Isso ocorre porque novamente foi dada às taxas condominiais a natureza de título executivo extrajudicial, reduzindo consideravelmente o prazo de duração dos processos de cobrança.

O art. 784, X, dispõe que o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

Logo, é de suma importância que a convenção de condomínio e as atas de assembleia deixem bem claro o que será cobrado dos condôminos, a fim de garantir aos valores a certeza, liquidez e exigibilidade necessários à formação dos títulos executivos extrajudiciais.

No procedimento de execução, em caso de a dívida não ser paga em 03 dias, nem ser nomeado outro bem à penhora pelo devedor, poderá ser realizada a penhora do imóvel objeto da demanda, ou seja, se a dívida não for paga no prazo de 03 dias, o imóvel poderá ir a leilão imediatamente.

Cumpre ressaltar que mesmo que o imóvel seja no caso o único bem do devedor, não possui a proteção conferida aos bens de família, por se tratar de exceção prevista na Lei 8.009/90, art. 3º, IV, a cobrança de contribuições devidas pelo imóvel familiar.

Sendo assim, demonstrando a natureza das cobranças de cotas condominiais, por meio da convenção de condomínio ou ata de assembleia geral, é possível promover a execução, reduzindo assim consideravelmente o tempo de duração do processo e consequentemente a disposição dos valores pelo condomínio.